哪些人在使房价上涨？

雪鸥

事实上，减少市场上的住宅使用面积的人和行为，才能够造成房价的上涨： 1． 买房自住者。如果新婚夫妻两人原来都在学校或者各自父母家里住，他们要买新的房子，会使房价上涨。 2． 住房改善型。如果一家人从三十平米的房子，换成了一百平米的房子，要增加占用七十平米的房子，会使房价上涨。 3． 投资房地产：买了额外一套房子用来投资，如果买来后把房子锁起来，减少了总的住宅使用面积，会使房价上涨。如果买来房子用于出租，则会使房价上涨同时降低租金数额，而降低后的租金，反过来对房价上涨有所限制。 4． 在小城市有一套房子，又在大城市买了一套房子。A.如果小城市的房子被卖掉，则会降低小城市房价，增加大城市房价； B.如果小城市的房子被出租，则会降低小城市租金，相应地降低小城市的房价 C.如果小城市的房子被锁起来，则对小城市没有影响，只会增加大城市的房价。 从上面的分析来看，针对房地产的调控的很多政策性意见，其实并没有抓住关键， 1． 应该适当鼓励或至少认可大中小城市之间的房价差，这样不仅有利于解决大城市人口过于集中的问题，而且给中小城市一些发展机会。由于中小城市房价较低，会有利于其吸揽人才。 2． 不应打击买房出租的行为。举例比如上海一户一房，没有人出租民房，外地人或是毕业生到上海工作，即使住很小的宾馆，也要每月8千块租金，如果有人用他人身份证买了第二套房用于出租，他这套条件很一般的住房，就能够卖到一百九十万了（以百分之五的租售比计）。租金与房价本身是正相关的，如果 “年租金房价比>银行利息率+通胀预期率” 的话，就会对房价造成上行的压力。 3． 投资房产，锁起来不出租的行为会使房价上行。 4． 为了社会的长治久安，应该使经济适用房及廉租房完全体内循环。如果允许经济适用房五年后上市，形成漏洞，则总会有一天，国家发现没有地方建经济适用房了。 社会底层的动荡是最有破坏力的动荡。有一个体内循环的住房保障制度，社会就会很稳。 综上所述，限制房价要同时关注对房价和租金的限制。这二者与银行利率及通涨预期率四个经济指标互相影响，其公式为： 房屋价值= 月租金*12/（银行年存款利率-预期通胀率） 投资者会根据上面的公式来判断投资是否有价值。 房价与租金是完全的正相关。与银行存款利率为负相关，与通胀预期为正相关。 从上面公式可以推导出我们的政策的调控方向是反的，比如： 1． 鼓励改善型购房，打击投资出租型购房。 改善型购房会减少住宅市场供给，从而抬高房价。而抑制出租型购房，会减少市场出租总量，增加租金，以提高房价。 2. 减少对中小房地产开发企业的“开发贷款” 因大型房地产上市企业有很多资金来源和渠道，因此这种政策会造成开发商的兼并重组，减少市场竞争，有利于大型开发企业抬高房价。 3. 增加房地产营业税及物业税 对于二手房五年内转让增收百分之五的营业税，对一手新房形成利好，使其因为比价的原因，而自动上涨了百分之五。而物业税的开收，也会通过同样的机制，使其增加到租金中去，从而对房价形成向上的推动力。税收是商品的成本的一部分，比如对烟酒的征税，会通过提高其售价，以减少烟酒类商品的消费，从而达到供给需求的平衡。而房屋具有刚性需求，有比烟酒陡峭得多的需求曲线，因而成本的增加对于其价格的影响，要远高于烟酒及其他奢侈品。

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